Bước chuyển mô hình quản trị đất đai theo tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW - từ nhận diện điểm nghẽn đến các giải pháp thể chế hóa

Trong bối cảnh đó, Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW (ngày 28/7/2026) về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai. Việc nghiên cứu, phân tích triết lý quản trị mới trong Nghị quyết này không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn là tiền đề để thiết kế hành lang pháp lý đồng bộ, đưa đất đai thực sự trở thành động lực then chốt, kiến tạo sự bứt phá cho nền kinh tế.
1. Những điểm nghẽn mang tính cơ cấu
Thứ nhất, sự ách tắc nguồn lực do vướng mắc trong khâu định giá và thủ tục.
Cổng Thông tin Điện tử Chính phủ, tính đến ngày 31/07/2026, Hệ thống cơ sở dữ liệu của Ban Chỉ đạo 751 (Hệ thống 751 do Bộ Tài chính quản lý, vận hành) đã ghi nhận thông tin về khó khăn, vướng mắc cho 4.619 dự án và khu đất tồn đọng, kéo dài trên phạm vi toàn quốc. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ sự lúng túng trong việc áp dụng các phương pháp định giá đất, dẫn đến sự đứt gãy trong khâu giao đất, cho thuê đất và tính tiền sử dụng đất. Hàng tỷ USD vốn xã hội bị đóng băng, làm giảm hiệu quả sử dụng vốn của toàn nền kinh tế.
Thứ hai, công cụ tài chính chưa đủ sức điều tiết thị trường, dẫn đến hệ lụy đầu cơ.
Quản lý nhà nước vẫn thiên về các mệnh lệnh hành chính thay vì sử dụng công cụ thuế. Việc thiếu vắng một đạo luật thuế tài sản (hoặc thuế bất động sản) đủ mạnh đã tạo kẽ hở cho tình trạng đầu cơ đất chờ tăng giá. Hậu quả là đất đai bị bỏ hoang, trong khi các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh chân chính lại đối mặt với chi phí tiếp cận đất đai quá cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia.
Thứ ba, sự thất thoát “địa tô chênh lệch” và thông tin bất cân xứng.
Giá trị gia tăng của đất đai chủ yếu mang lại từ quá trình thay đổi quy hoạch và đầu tư hạ tầng của Nhà nước. Tuy nhiên, cơ chế tài chính cũ chưa có công cụ hữu hiệu để điều tiết phần giá trị gia tăng này (địa tô chênh lệch loại II) về lại ngân sách, dẫn đến tình trạng một bộ phận nhỏ hưởng lợi ích khổng lồ, tạo ra rủi ro cao về trục lợi chính sách và tham nhũng.
2. Các đột phá trong tư duy quản trị tại Nghị quyết 21-NQ/TW
Nhận diện trực diện các điểm nghẽn, Nghị quyết 21-NQ/TW đã kiến tạo một khung tư duy hoàn toàn mới, thể hiện qua ba đột phá:
2.1. Chuyển đổi hệ quy chiếu
Trước đây, đất đai thường được quản lý theo tư duy “không gian vật lý” (đo đạc, lập bản đồ, phân lô) và tư duy “tài sản đơn thuần”. Nghị quyết số 21-NQ/TW yêu cầu quản trị đất đai như một hệ giá trị đa chiều: Kinh tế - Xã hội - Văn hóa - Môi trường - Quốc phòng, An ninh.
Sự chuyển dịch này mang hàm ý pháp lý sâu sắc. Bất kỳ quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất nào cũng phải vượt qua bài toán đánh giá tác động tổng hợp (RIA). Hiệu quả kinh tế không còn là tiêu chí duy nhất; sự bảo toàn hệ sinh thái, duy trì không gian văn hóa bản địa và sinh kế bền vững cho người dân bị thu hồi đất được nâng lên vị trí ngang bằng.
2.2. Chuyển từ mệnh lệnh hành chính sang công cụ kinh tế định hướng
Điểm sáng của Nghị quyết là quan điểm kiên quyết sử dụng công cụ tài chính, thị trường để điều tiết hành vi của các chủ thể.
- Đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ: Đây là biện pháp can thiệp trực tiếp vào lợi ích của giới đầu cơ. Khi chi phí duy trì trạng thái “găm giữ” vượt quá kỳ vọng tăng giá, tài sản bắt buộc phải được đưa vào lưu thông trên thị trường hoặc trả lại cho Nhà nước.
- Điều tiết địa tô chênh lệch: Nghị quyết ấn định mốc thời gian đến năm 2027 phải hoàn thiện cơ chế tính đúng, tính đủ chi phí đầu vào và giá trị gia tăng từ hạ tầng. Điều này nhằm xóa bỏ tận gốc nguyên nhân cốt lõi sinh ra nhóm lợi ích thâu tóm đất đai.
2.3. Tối ưu hóa minh bạch dữ liệu và bảo đảm tuyệt đối ranh giới an ninh quốc gia
Nghị quyết xác định, minh bạch hóa là giải pháp kỹ thuật số một để chống tham nhũng. Việc bắt buộc công khai toàn bộ dữ liệu quy hoạch, giao dịch đất đai trên nền tảng số quốc gia sẽ phá vỡ “hộp đen” thông tin – vốn là môi trường dung túng cho các giao dịch ngầm.
Đặc biệt, trong bối cảnh toàn cầu hóa và các thách thức an ninh phi truyền thống, Nghị quyết thiết lập giới hạn về chủ quyền; kiên quyết không tư nhân hóa đất đai và cấm người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức. Quy định này bít kín các lỗ hổng lách luật qua hình thức mua gom đất đai thông qua cá nhân đứng tên hộ hoặc pháp nhân vỏ bọc, bảo vệ vững chắc không gian sinh tồn của quốc gia.
3. Các giải pháp thể chế hóa mô hình quản trị đất đai
Để những tư tưởng tiến bộ của Nghị quyết 21-NQ/TW nhanh chóng đi vào cuộc sống, cần khẩn trương thực hiện các giải pháp lập pháp và hành pháp sau:
- Áp dụng kỹ thuật lập pháp “Một luật sửa nhiều luật”.
Để tránh tình trạng sửa Luật Đất đai nhưng lại vướng Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu hay Luật Lâm nghiệp, Quốc hội cần xem xét ban hành một đạo luật sửa đổi, bổ sung đồng thời các điều khoản chồng chéo ở các luật liên quan, thiết lập cơ chế “thực thi liên thông” đối với các dự án đang ách tắc (đặc biệt là 4619 dự án và khu đất đai tồn đọng theo dữ liệu của Hệ thống cơ sở dữ liệu của Ban Chỉ đạo 751 tính đến ngày 31/7/2026) để giải phóng nguồn lực xã hội.
- Xây dựng luật thuế bất động sản với lộ trình áp dụng thận trọng.
Để đánh thuế đất bỏ hoang, cần ban hành Luật Thuế bất động sản mới (chứ không chỉ quy định trong Luật Đất đai). Tuy nhiên, sắc thuế này cần được thiết kế với mức thuế suất lũy tiến, áp dụng nguyên tắc khoanh vùng (thí điểm tại các đô thị lớn trước) để tránh gây sốc, làm sụp đổ thị trường bất động sản đang trong quá trình phục hồi.
- Thiết lập cơ quan định giá đất độc lập.
Nhằm triệt tiêu rủi ro pháp lý cho cán bộ quản lý nhà nước và đảm bảo tính khách quan trong việc xác định “địa tô chênh lệch”, cần nghiên cứu mô hình tổ chức định giá đất độc lập. Cơ quan hoặc tổ chức này hoạt động dựa trên thuật toán dữ liệu lớn (Big Data) thu thập từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, tách bạch hoàn toàn chức năng định giá khỏi cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất.
Sự ra đời của Nghị quyết số 21-NQ/TW không chỉ là câu trả lời kịp thời cho những bức xúc của thực tiễn, mà còn phản ánh sự trưởng thành trong tư duy kiến tạo thể chế. Việc nhìn nhận đất đai qua lăng kính quản trị hiện đại, coi trọng các công cụ điều tiết vi mô (thuế, minh bạch dữ liệu) thay vì can thiệp hành chính, chính là chìa khóa để Việt Nam giải phóng tối đa nguồn nội lực. Thành công hay thất bại của chiến lược này trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực và tốc độ thể chế hóa, cùng sự quyết liệt trong khâu thực thi pháp luật về đất đai.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2022), Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
2. Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2026), Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan.
3. Quốc hội (2024), Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
4. Đỗ Phong (2026), “Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Tháo điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực”, Báo Hà nội mới, truy cập tại: https://hanoimoi.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thao-diem-nghen-khoi-thong-nguon-luc-1214600.html
5. Cổng Thông tin điện tử Chính phủ (2026), Báo cáo thống kê của Hệ thống cơ sở dữ liệu Ban Chỉ đạo 751 (tính đến ngày 31/07/2026), dữ liệu về giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc của các dự án tồn đọng kéo dài theo Quyết định số 751/QĐ-TTg.